Afin d’éviter des sinistres, et plus particulièrement des sinistres impactant l’assurance des catastrophes naturelles, liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles, les articles L 122-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, issus de l’article 68 la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018 imposent, dans certains cas, et dans certaines zones, la réalisation d’études de sol avant la vente de terrains et la construction de bâtiments.
Cette nouvelle obligation est applicable à certains actes de vente et contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.
Ces études de sol ont pour objet de faire face à un phénomène qui s’amplifie avec le réchauffement climatique.
« Aujourd’hui, rien n’oblige le vendeur d’un terrain constructible à renseigner l’acheteur sur la nature et la qualité du terrain qu’il acquière pour son projet de construction.
Une étude géotechnique préalable, réalisée alors qu’aucune disposition constructive ne serait encore retenue, permettrait :
- à l’acquéreur de connaître les caractéristiques principales du bien qu’il envisage d’acheter et d’en payer le prix correspondant à sa qualité ;
- aux professionnels du bâtiment de mieux connaître la nature du sol, et donc de proposer soit des fondations adaptées et non surdimensionnées, soit de demander une véritable étude de sols complémentaire,
- de disposer d’informations permettant d’optimiser le projet de construction en termes d’orientation sur la parcelle, d’assainissement non collectif, de géothermie…
L’étude géotechnique préalable permettrait ainsi d’adapter au mieux le projet au terrain, en s’appuyant sur les recommandations fournies ».
Il était par ailleurs indiqué par le gouvernement dans sa présentation de ce dispositif que « ce phénomène qui s’amplifie avec le changement climatique, représente 38 % du dispositif « cat nat » (catastrophes naturelles) après les inondations. Pour la période 1990-1994, cela représente 9 millions d’euros d’indemnisation ».
Les études de sol prévues par la loi doivent être réalisées lors de la vente de certains terrains, et lors de la réalisation de certaines constructions.
Selon l’article L 112 – 20 du Code de la construction et de l’habitation, les dispositions relatives à la réalisation d’études géotechniques ne s’appliquent que « dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs ».
Selon les articles L 112-21 et L 112 – 22 du Code de la construction et de l’habitation, devront être réalisées une étude géotechnique en cas de vente d’un terrain non bâti constructible ainsi qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction, la maîtrise d’œuvre d’un ou plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements.
Sont donc concernées la phase de vente d’un terrain, ainsi que la phase de construction d’un bâtiment.
Le contenu et la durée de ces études de sol.
Le contenu des études de sol et leur durée de validité sont définies par les articles R 112-6 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Il est prévu ce qui suit par ces textes :
- pour l’étude de géotechnique préalable requise en cas de vente d’un terrain bâti non bâti constructible, l’étude géotechnique « procède à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. ».
- pour l’étude de géotechnique de conception requise avant la réalisation d’une construction elle a pour objet de fixer « sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. ».
Enfin, en ce qui concerne la durée des études géotechniques , l’étude géotechnique préalable réalisée en cas de vente d’un terrain non constructible est valable pendant 30 ans, si aucun remaniement du sol n’est effectué.
Pour sa part, l’étude géotechnique réalisée avant une construction ne sera valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée (Article R 112 – 8 du Code de la construction et de l’habitation).
