Afin d’éviter des sinistres, et plus particulièrement des sinistres impactant l’assurance des catastrophes naturelles, liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles, l’article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 impose, dans certains cas, et dans certaines zones, la réalisation d’études géotechniques avant la vente de terrains et la construction de bâtiments.

Un décret du 23 mai 2019 apporte des précisions sur cette nouvelle obligation.

Faire face à un phénomène qui s’amplifie avec le réchauffement climatique.

Dans l’amendement ayant conduit à l’adoption par l’Assemblée Nationale de l’article 68 de la loi du 23 novembre 2018, il était indiqué ce qui suit :

« Aujourd’hui, rien n’oblige le vendeur d’un terrain constructible à renseigner l’acheteur sur la nature et la qualité du terrain qu’il acquière pour son projet de construction.

Une étude géotechnique préalable, réalisée alors qu’aucune disposition constructive ne serait encore retenue, permettrait :

  •  à l’acquéreur de connaître les caractéristiques principales du bien qu’il envisage d’acheter et d’en payer le prix correspondant à sa qualité ;
  •  aux professionnels du bâtiment de mieux connaître la nature du sol, et donc de proposer soit des fondations adaptées et non surdimensionnées, soit de demander une véritable étude de sols complémentaire,
  • de disposer d’informations permettant d’optimiser le projet de construction en termes d’orientation sur la parcelle, d’assainissement non collectif, de géothermie…

L’étude géotechnique préalable permettrait ainsi d’adapter au mieux le projet au terrain, en s’appuyant sur les recommandations fournies ».

Il est par ailleurs indiqué par le gouvernement que « ce phénomène qui s’amplifie avec le changement climatique, représente 38 % du dispositif « cat nat » (catastrophes naturelles) après les inondations. Pour la période 1990-994, cela représente 9 millions d’euros d’indemnisation » (Présentation de ce dispositif sur le site internet du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales).

Les études géotechniques prévues par la loi doivent être réalisées lors de la vente de certains terrains, et lors de la réalisation de certaines constructions.

Le décret du 22 mai 2019 détermine les critères à prendre en compte pour la définition des zones concernées par cette obligation, lesquelles doivent ensuite être définies par un arrêté ministériel.=

L’article 68 de la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – loi du 23 novembre 2018) prévoit que devra être réalisé une étude géotechnique en cas de vente d’un terrain non bâti constructible ainsi qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction, la maîtrise d’œuvre d’un ou plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements.

Sont donc concernées la phase de vente d’un terrain, ainsi que la phase de construction d’un bâtiment.

Il est préalablement indiqué par la loi que cette obligation de réaliser une étude géotechnique ne s’applique que « dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».

Cette disposition est destinée à éviter un phénomène de catastrophe naturelle primordiale, à savoir les sinistres liés au phénomènes de retrait — gonflement des argiles.

Un décret du 22 mai 2019 (décret n°2019 – 495 du 22 mai 2019 « relatif à la prévention des risques de mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ») a été pris en application de de cette disposition de la loi ELAN.

Ce décret a notamment pour objet de fixer les modalités de définition des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, zones qui doivent ensuite être, selon la loi, déterminées par un arrêté des ministres en charge de la construction et des risques naturels majeurs.

Le décret du 22 mai 2019 précise, pour sa part, quels critères relatifs à la nature des sols doivent être pris en compte, et prévoit que la carte relative à l’exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel, classera les aires géographiques selon 4 catégories : les zones d’exposition forte, les zones d’exposition moyenne, les zones d’exposition faible, et les zones d’exposition résiduelle.

Seules les 2 premières catégories de zones (exposition moyenne ou forte) sont concernées par l’obligation relative à l’établissement d’études géotechniques.

Le contenu et la durée des études géotechniques prévues par l’article 68 de la loi du 23 novembre 2018.

Le décret du 22 mai 2019 indique, dans les grandes lignes, quel devra être le contenu des études de sol, et leur durée de validité.

Des précisions sur le contenu de ces études sera ensuite donné par un arrêté ministériel.

A ce sujet, le décret du du 22 mai 2019 prévoit ce qui suit :

  • pour l’étude de géotechnique requise en cas de vente d’un terrain bâti non bâti constructible, l’étude géotechnique « procède à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. ».
  • pour l’étude de géotechnique requise avant la réalisation d’une construction elle a pour objet de fixer « sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. ».

Enfin, en ce qui concerne la durée des études géotechniques réalisées, l’étude géotechnique préalable réalisée en cas de vente d’un terrain non constructible est valable pendant 30 ans, si aucun remaniement du sol n’est effectué.

Pour sa part, l’étude géotechnique réalisée avant une construction ne sera valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

Pour terminer, il doit être précisé que le décret du 22 mai 2019 prévoit qu’il ne s’appliquera qu’aux ventes et contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.

(Voir sur le sujet des catastrophes naturelles et de la construction, l’article paru sur le site Internet « Le village de la justice » : « catastrophes naturelles et dommages de construction : Prévention, responsabilités et assurance ».)

 

La garantie intrinsèque d'achèvement a été supprimée pour certaines VEFA.