Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 mai 2012 (Civ. 3ème, 9 mai 2012, n° 11-10293), publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, et concernant l’habilitation d’un  syndic d’une copropriété immobilière à agir en justice, retient l’attention.

Un syndic de copropriété doit être autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice.

En vertu de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Le syndic de copropriété devra être autorisé pour accomplir certains actes au nom du syndicat.

Selon l’article 55 du décret n° 65-223 du 17 mars 1967, « le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale […] ».

Par ailleurs, selon l’article 11-8° du même décret, un projet de résolution tendant à autoriser le syndic à agir en justice est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

A défaut d’habilitation donnée au syndic de copropriété, l’assignation délivrée au nom du syndic est irrégulière.

A défaut d’habilitation régulièrement donnée au syndic de copropriété, l’assignation délivrée par celui-ci au nom du syndicat des copropriétaires, sera entachée d’une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte (article 117 du Code de procédure civile).

Il a été statué comme suit par la Cour de cassation : « le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque et non une fin  de non recevoir que le juge peut relever d’office » (Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-13236).

Pour qu’il soit considéré qu’une habilitation donnée au syndic de copropriété est régulière, il a notamment été exigé par la Cour de cassation :

–        Que les personnes à assigner soient déterminées ou identifiables

–        Que l’objet de la demande soit précisé

–        En matière de responsabilité des constructeurs, que les désordres dont il est demandé réparation soient identifiés

Selon la Cour de cassation, il n’est pas nécessaire que le syndic de copropriété soit habilité à agir en justice au vu d’un document technique suffisamment précis, comme un rapport d’expertise.

Dans l’arrêt rendu le 9 mai 2012, la Cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande du syndicat, en retenant que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était insuffisante : « la consistance des désordres n’était pas précisément énoncée et […] l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires « générale et vague ne pouvait se concevoir pour être considérée comme suffisante que par référence à un document technique suffisamment précis tel un rapport d’expertise ou un constat de maître d’œuvre ».

Néanmoins, l’imprécision relevée par la Cour d’appel ne semble pas gêner la Cour de cassation, laquelle statue dans ces termes :

« Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que l’assemblée générale des copropriétaires avait autorisé le syndic à agir en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade, ce dont il résultait que le syndic avait été régulièrement habilité, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Ainsi, selon cet arrêt, seul semble importer le fait qu’une habilitation ait été donnée au syndic de copropriété.

En revanche, le fait que la Cour d’appel ait estimé que l’habilitation donnée au syndic était « générale et vague» et qu’elle ne se réfère  pas à un document technique tel un rapport d’expertise, n’empêche pas la Cour de cassation de considérer que le syndic avait été régulièrement habilité.

En jugeant ainsi, la Cour de cassation semble encore assouplir ses exigences quant à l’habilitation donnée au syndic de copropriété, et prévue par l’article 55 du décret du 17 mars 1967.