La ministre du logement, Cécile Duflot, a fait état de la volonté du gouvernement de réformer la garantie universelle des revenus locatifs, ayant pour but de garantir le paiement des loyers, dans le but d’inciter les propriétaires à louer et d’atténuer la pénurie de logements (« Fini les loyers impayés », lejdd.fr, 27 janvier 2013, « le gouvernement va réformer l’assurance contre les loyers impayés », lemonde.fr, 28 janvier 2013).
Les nouveautés annoncées pourraient faire partie du projet de loi sur le logement et l’urbanisme qui devrait être établi avant l’été 2013.
Ceci nous offre l’occasion d’évoquer les garanties de paiement des loyers offertes aux propriétaires de locaux loués pour l’habitation.
Le cautionnement (La caution)
Il s’agit du mécanisme par lequel une personne s’engage à payer les dettes d’un autre.
Pour le paiement des loyers, cela consiste à s’adjoindre un second débiteur.
En plus du locataire, le paiement des loyers pourra être dû par sa caution.
Le mécanisme de la caution est prévu par les articles 2288 et suivants du Code civil, et pour certains baux, est également régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit toutefois une restriction à l’usage de cette garantie : selon l’article 22-1, « le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».
Dans le cadre de cette loi, la caution ne peut donc être cumulée avec une assurance contre les loyers impayés (sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti).
L’assurance contre les loyers impayés
Il vient d’être exposé que cette couverture d’assurance ne peut être souscrite, si le locataire est par ailleurs garanti par un cautionnement.
Il est possible, mais non impératif de se prémunir contre un défaut de paiement des loyers en souscrivant auprès d’un assureur un contrat couvrant ce risque.
La garantie des risques locatifs (GRL)
Il s’agit d’offrir une couverture contre les loyers impayés, les dégradations locatives, et les frais de contentieux.
Les bailleurs peuvent souscrire cette garantie auprès de certains assureurs adhérents.
Les loyers impayés sont garantis dans la limite d’un plafond de 70 000 €.
Les dégradations, quant à elles sont couvertes jusqu’à 7700 € TTCC, et après une franchise égale au montant du dépôt de garantie.
Les frais de contentieux sont couverts dans la limite du plafond de la garantie loyers impayés.